北京楼市将触底反弹,上车机会稍纵即逝

2020-11-24


  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人获取买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于空战为首只说道对你最有用的操作者和建议。

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  提问:房姐您好,现在计划买一套新房,通州京贸国际公馆580万3居,贷款120,同时通州还有一套一居,是京贸家园东区的,有贷款190,算是学区吧。小区傍边就是公办幼儿园和小学,但是考虑目前北京现状房价看跌不看涨,贷款压力也大,即便出租跟贷款也劣很多,是不是可以买了。做到其他投资。新买的认同继续贷款。

  问:你好,感激付费!

  北京一旦启动,通州不会是快车道运动员。虽然北京已经沉寂太久,虽然很多人对北京丧失了信心,但你大爷永远是你大爷,我们深信北京会王者回来。市场行情不好时,抓住了80%的购房人,只剩20%的人在淘80%的房源。市场行情转好后,那些被吓弃的80%的人,不能去抢已经上涨了价的20%的房源。

  每一次大上涨,之后都会面对好几年的恐慌期:成交量下跌,再长期保持平静直到慢慢抬升。这种偶尔产生的短暂性暴跌,本质上更接近于大涨后回吐;就像一场大胜的战役中,一些士兵因为激动而冒进,赢几次小型战斗,对于最终的结局并无法作出什么转变。综上,任何时候都不要看空北京楼市。接下来,可以考虑到切断抵押融资,应从其他城市的优质资产,上海 广州 杭州 武汉 成都都是不错的自由选择。

  发问:房姐您好,最近为了改善居住于,在离下班7、8公里范围看了些楼盘。目前探讨两个,一是北七家万科翡翠公园,另一个是高丽营万科观承望溪;两个都是别墅地有期洋房,差不多2022年底精装交房,翡翠公园有118三居和140四居于两个户型,观承望溪是132四居户型,单价都是5万5左右。有两个问题向您咨询:1、翡翠公园是商用地,观承望溪是限竞地,同一开发商对这两种地的建筑成本(房屋质量)和装修成本是否有差别,差别大吗?缩竞地5年后才能上市,上市后还有差别吗?如果是自律用途,缩竞地这个因素否不必过多考虑?2、北七家和高丽营这两个区域前景您怎么看?从小区周边环境看,北七家周边配套成熟期些,观承望溪上班近些,环境好一点,离17号线地铁站应当更将近。还有两个楼盘都是引入皇城根小学,观承望溪有可能还有一个初中。请房姐指导,另外还有没其他楼盘建议。

  回答:缩竞房肯定会简配,简配是方方面面,比如花草、门窗夹住等等,越是小开发商简配越狠。限竞房上市后就商品房一样。自住限竞房可以考虑 北七家方位一般,要发展一起需要点时间,不过还是比高丽营要好 自由选择上 翡翠公园>观承望溪

  提问:首付子弹450,首付首贷,求引荐北京北面次新楼盘,五年后有换房打算,故希望能跑输掉大盘,其他拒绝可弱化。

  回答:450万对应1000万上下的房产 5年后换房,可以考虑到投资,建议不要容许,而且北面没有适合的楼盘 更引荐看 双井九龙花园,珠江帝景,朝阳公园丽水嘉园,东风桥,望京的次新的

  提问:房姐好,新人首次发问。 目前状况: 在合肥有一套学区房 大概价值160w 贷款还完了) ,手里大概有150w 现金 因为买合肥房子的时候用了我名字 所以用掉了首贷资格 如果变卖合肥房子,一共有310万 再腾挪点 首付六成大概能卖500万的房子 表达意见是期望买一个居住环境还不错的房子,保值,如果有和还行的学区就更好了。自己工作是互联网,大概率未来跳槽也会在中关村 西二旗 后厂村路或者望京那边。 目前有几个自由选择: a 澳洲康都朝东一居室 大概60多平 有朝阳学区 距离地铁和商业都不远 小区环境不错 人居氛围美浓 且之前房姐引荐望京片区。可是担忧的是五年后如果要移位 房子略原有 会会保值有问题,而且未来望京片区有很多更加新的房子出来 可能更不好使出 b 亦庄的融创亦庄一号和招商臻珑府 能卖89平的。好处是新房 且亦庄之前去过一次实在发展的真的不错 小区环境和物业 品牌都好 可是担心寄居没法,而且没啥学区 c uhn国际村的北向开间。优点是小区环境不错 缺点是朝向北 而且太小了 大概50平吧 也没有学区 想要咨询下房姐: 1 我这么操作者 二套首付6成 按照房姐的众说纷纭不是好作法,那怎么操作者更好呢? 全款 再抵押债的话 是不是垫资公司引荐 怎么操作者抵押债呢? 2 选房这几个的话,abc房姐觉得哪个更好呢? 非常感谢,期望房姐的指点,谢谢~

  回答:5年内不需要学区的话,就不用考虑此属性 亦庄的融创亦庄一号和招商臻珑府 属于缩竞房,7-8年无法买,也无法抵押,离你上班的地方也有点距离。 澳洲康都会比较合适,5年后换房几乎没问题。uhn国际村价格偏高 全款抵押的操作看下之前的回复,有过详细解答

  发问:房姐好,北二环下班,有2岁孩子,年收入60结余40。和父母寄居新景家园,卖八百万出租九千。门头沟loft,买二百万(割肉30万)租四千五。香河富力新城三居于,有30万贷款,卖一百万出租一千五,都在父母名下。自己虹特有一居,卖时五万现六万一,租赁中,租五千六,有155万贷款。子弹一百万 1以后想要和父母寄居近点,现有资产怎么配置?香河有发展吗?门头沟租金不少,是卖是出租 2崇文门能上崇文小学,是在附近再买个一居,便于和父母生活?或在石佛营附近再买二或三居于?有学区吗?看您推荐双井,双井卖一大一小适合吗 3若考虑到二胎,是一步到位还是以后再改善 4现在先买个小房子投资,过几年再置换可以吗?富顿怎样?北京移位成本高吗

  回答:香河可以出掉,门头沟租金还行,但未来涨幅预期较低,可以一并出掉 石佛营不推荐。双井可以想到珠江帝景,兼顾学区+业主还不错 北京持有人5年以上比较适合,太短的时间移位成本会较高,富顿5.5左右的单价可以考虑

  提问:房姐好!十一月中旬买了一套八百多万的房子,要了八个月的周期。打算在春节后趁小阳春买现在手上的两套房,一套在通州,一套在海淀,节后有什么方法买个高价并尽快成交价呢?感觉现在两套房悬挂的有点低,按房姐说的低开高走的理念,降点价的话是春节前降还是春节后呢?

  回答:卖房的几个基本共通原则: 1.悬挂尽可能多的中介,从你知道的大中介,再到环绕片区,小区的精耕中介,还包括一些零散的个人中介,杨家司机,串串。 最好有2-3个不同的价格,在不同的中介做到实验。 最后再悬挂中介,因为中介的信息仅有网通。 2.视情况捯饬一下房子,用心拍一组照片(广角镜头),把优点好好理一遍做成文案,话术。 3.中介可以先放出话,成交私下有红包。 根据反应再滤一遍,找到靠谱的中介,维持日常打赏,让中介理解你的诚恳。大头红包在成交。 这里留意,一定不能告诉他大中介,你要急买。 4.尽量集中于一个时间约看,再找朋友托看。看房时候你在,观察看房人。 5.如果同小区有朋友,可以挂一个相对高价老大你托高。 春节后是买房旺季,建议春节后。

  提问:房姐好。新人首问。 个人情况:北京户籍,单身。 房产情况:角门东里有杨家斩小一套,目前售价300多一点,还有公积金贷款104万,明年3月剩五唯一。 首付及偿还能力:首套房变卖约200万+借款和信用债等100万=300万;月薪税后1万,公积金6400,年底有这年终奖,但不多,公积金就是比照全年收入缴纳的了。 需求:想置换一套近地铁的80~90平正规化两室一厅两居。最好有电梯,无电梯的2、3层也可以。 问题:1.我是否要等到明年3月剩五唯一后再考虑置换? 2.我这种情况否不能买得起450~500万的房子? 3.房姐有没有引荐的区域和小区?是在南三南四环淘还是去其他地方找? 4.和义的世嘉丽晶和久敬佳园都看过,久敬佳园不带电梯的基本符合要求,总价在450万左右,但是和义附近真的啥都没有。另外,大红门辟欣苑不带电梯的两居也有少量可选。这两个小区,房姐实在哪个更值得? 5.其他的帖子和问答里看到二套推荐抵押债,我这种情况合适抵押贷吗? 求回复

  问:1. 建议等满五唯一,可以提早悬挂信息 2. 450左右比较好,过低的话 你的还款压力较大 3. 推荐看下 朝阳板块 丽景馨居于、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 4. 这两个小区都不建议首选 4. 全款抵押合适纳高杠杆,你必要二套即可

  提问:房姐,你好,新人首问, 先大致说一下我的情况: 1. 西安工作,社保公积金都在西安缴纳; 2. 西安有住房一套,婚前我先生名下售予,二手价格200w(另有商贷40w),可能用于证件的问题个人联合报系统里没房贷记录;老家县级市有商铺一套,父母做生意经营在使用,市场价350w(开发商产权证一直没办下来);手头能凑到150左右;家庭年收入税后33w(流水需要的话可以养一养) 3. 我是北京集体户,孩子6岁,出生于时随我户口落在Fesco,先生Jun人暂时没有户口; 我的需求: 因现工作单位与fesco已无服务协议,fesco 储存的集体户口早晚会拒绝我迁出,我们暂时在西安生活,但是又想要保有北京户口以后万一孩子中考能用上,所以解决方案目前只想到了在北京出售一房子存放户口。 1期望房子总价尽量较低,2敲户口的同时兼作投资,否则代价有点大,3希望能收部分租金养贷 我的提问: 希望房姐有引荐的合适的投资区域及房屋类型,毕竟不是有钱人而且一直在外地对于北京淘房事宜无从下手,若有其他房屋处理建议的话我也倍感荣幸,感激不尽!!!

  问:建议看朝阳的公房,板块上看下 团结湖、石佛营、甘露园、十里堡、劲松等 小区可以想到这些 虹特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里 这几个都不错,都好出租也都电荷梯

  提问:想在望京南湖那边置业,想问问房姐对于南湖中园、东园的看法。不告诉周边还有没可以引荐的好房子可以关注?期望在您百忙之中可以给我指点一二!

  问:南湖总价大多在400-550万左右标的,首要的购买力仍然是首付不充裕的上车人群,而且是有一定学区需求的上车人群(东园二区)。 全然从价格上来讲,不带上学区6万左右的老公房价格,属于市场价,套利空间不大。 除非出现本身价格显著优势的标的,否则望京的选筹建议在600万以上区间时再作为自由选择。

  发问:房姐你好 stsd 首付预算160W 贷款每月可还1.5W 我在团结湖上班 老公在亦庄上班 我主要坐地铁 老公上班开车 孩子2020年上小学 之前主要看了台湖的东望及金茂悦 瀛海和亦庄河西的限竞房 因为考虑到是小三居 寄居起来方便一些 台湖未来及瀛海都有地铁 河西区主要是考虑到孩子教育问题 但交通很不方便 看你不太引荐 推荐东三和东五之间二手房多一些 我们现在的状况只能是上车盘 请求帮忙分析一下该如何买首套房 地段卖在哪里好一些 谢谢

  问:你好,通州台湖,本质上和河北县城差别并不大。 想要需要维持规划运转,至少需要填满三五十万人口,五年内看到希望。 瀛海的新房次新房,基本5-6万的,亦庄也是一个鼓风机的。 地铁还没开建,溢价因素已经在孕育出了,现在快通车了,整体性的机会很少,只有个别房子碰运气看价格怎么样。 支出160万基本与学区无缘,建议多淘淘朝阳的二流学区,未来也很可能会有暴击。

  提问:深圳房价10年翻一倍,激进来算,深圳湾现在是15万,2030年时30万?2040年60万,?2050万120万,房姐您怎样看这个问题?

  回答:没房价10年翻一倍的说法。 只有通胀每年12%的原理。 深圳湾很多年,并不是一开始卖就能赚。 最早起购买的客户,变长到今天看,收益也是平均值。 深圳湾的C位,在于2016年翻倍,2018年的高端楼盘陆续进场,2019年底被新一轮行情之后推展。 楼市是一个水池,水往低处流,规律派生的结果是: 溢价标的涨幅趋势减慢, 高估标的涨幅趋势重构。 如果深圳的公允价值是5万。 4万标的涨到8万更简单, 8万标的涨16万更无以。 除了深圳湾,不是每个8万地段都涨到16万。

  提问:刚才发送到的消息,表明一部分内容发送失败。所以再发送一遍。 房姐好,我因为要使出老破小学区房,再加存款,可以拿到900的子弹,现在一套自住房产,每月要还贷2万多,因为收益受限,所以想再贷款,想用这900全款去购房,孩子5年后上大学,现在老人住着这套学区房,再购买房子,必须同时解决老人的住房问题,所以想要讲出您的建议,如何操作合适。之前有过两个点子。 一是,卖个品质好的大户型,这几年老人先住着,5年后搬去跟老人一起住。看了龙城花园、园墅、流星花园的房子,感觉高不成低不就,而且龙城花园的房子是1997年的,园墅的房子是2007年的,流星花园一区的房子是2003年的,不知道有没有贬值空间,而且5年后再搬去住会不会太旧,不讨厌了担忧不好使出。 二是,用这900,卖一个一居用来投资兼任出租,一个两居于投资兼老人居住。但是对选择哪个片区能增值心理没底。 因为家人工作的关系,想把房子卖在京藏高速附近,北五环内或回龙观。期望房姐帮忙分析一下龙城花园、园墅和流星花园一区的房子,回龙观、北五环内哪些小区有一点应从,谢谢您!

  回答:考虑到投资就别看别墅,龙城花园和园墅不引荐 可以看看流星花园三区2006年的,密度较低,未来出手也没问题,或者次新盘金域华府、国风美唐 业主+保值都不俗。 尽量一套符合需求。如果想用方案二,可以看下朝阳东三东四老公房

  发问:期望百忙之中的房姐翻翻牌子,谢谢 1. 石佛营东里小区,图片中的90后公房,58平,单价5.1,低楼层无电梯,东西向,怎么样?这个小区配套如何?石佛营附近的一室或二室90后公房,均价多少可考虑?长期看能跑赢大盘吗? 2. 首房首贷,国企,远比年终奖等,月固定工资税前不到1w,买月可供要1w多的房子,能贷到商贷吗?可以的话,必须提早做哪些打算吗? 3. 等额本息和等额本金,选哪个划算一点? 问题有点多,麻烦了。

  回答:石佛营地段不俗,石佛营东里上车盘小户型居多,户型比较房子全南和南北通透较多,离红领巾和朝阳大悦城也不远。可以入手先在北京做不了jls,减少共同偿还人,如果信贷经理接纳也是大概率能下,有必要可以用于红包 长期贷款选等额本息

  发问:房姐好,现在我的情况是有个天通苑北二区的经适房150平南北通透(大概能卖550万)想换望京和朝阳公园板块1000万以内二居或三居,主要考虑居住环境和未来孩子上学,兼顾投资保值; 目前在看望京的季景沁园(110平两居,829万)融科橄榄城三期(97平两居,870万);阳光上东(105平两居,928万) 我的问题是:1、天通苑北二区的升值潜力大吗,现在置换是个好时机吗?是否可以再等等?另外我实在橄榄城小区环境、物业都不俗,但户型里面不如tty,也没地暖新风系统; 2 、第二个方案是出售望京麒麟社商住房,l280平loft,800万,月租金3_ —4万,如果购买此套以租养出租(出租其他小区)否不切实际?

  回答:700以上的标的 望京好于天通苑 户型只是一个因素不用过度注目,橄榄城的地段品质等是远好于天通苑 商住房不要买,以租养租看起来美好,但你损失的将是房价增长的大头。

  提问:上车盘,南向临非主干路。目前比较适合的一套房 户型、楼层、方位都比较满意(目前价格其实还是比希望得要低一点) 仅次于的问题是南向主卧带阳台临街,离路边只有十几米,草坪绿化带特一排松树的样子。路是两条机动车道(每个方向一条车道)+非机动车道+最外面是一排车位那种。有三趟公交车,车站和路口都不出附近。 白天开窗在屋里还好,关窗或关阳台门的话噪音基本无影响。仔细观察了下晚上八九点钟车辆明显比较少。估算早上可能会叫醒吧?另外会不会灰尘也比较大?有没有什么应付措施?还是说道建议不要入手了?

  问:在上车盘里,没100%满意的房子,如果100%失望,价格一定不失望。 评估一套房子值不值得买,最简单必要的是: 小区,楼栋,楼层,朝向,价格,税费。 更具体地,牵涉到户主详情,税费下文,交易周期,意愿,债务,户口等细节。

  提问:房姐您好!首问:移位一套房子,总价支出650万以内,期望居住环境好一点、离地铁近一些,未来有一定电子货币空间。直说看珠江骏景、玺萌鹏苑、草桥欣园、冬季星空、恋爱日家园,如何选择更巴比?非常感谢!

  回答:珠江骏景的毛病就是周围环境太差,而且很难有提高的空间,小区里面也有点乱 玺萌鹏苑比较新,问题在于距离哪个地铁站都不将近。交通不便利 草桥欣园和恋日花都还不错可以看看明确标的再自由选择,冬季星空性价比一般

  很多人给我facebook发问,房姐精力有限,无法一一答案。

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